중국 : 경기과열 통제에 어려움

중국의 통화공급의 급격한 확장은 중국 경기의 과열을 의미하는 것으로 조사되고 있다. 중국정부가 부동산 시장의 열기를 식히기 위해 노력하고 있으나 개발업자들이 엄청난 자금을 보유하고 있기 때문에 효과적이 되지 못하고 있는 것으로 나타났다.

정부의 통제로 인해 부동산 매매는 줄어들고 있지만 가격은 전혀 움직이지 않고 있는 것으로 알려지고 있다.

Watergate 호텔 : New Chapter

도청사건으로 유명한 워싱톤 D.C의 Watergate 호텔이 새로운 장을 맞이하고 있다.

2007년 이래 비어있던 이 호텔은 유럽회사가 최근 은행으로 부터 $45mil에 구매하였다.

구매자인 Euro Capital사는 수백만 달러를 더 투자해 호텔을 리모델할 예정이며 하루 $300 정도 객실료가 책정될 것이라 한다.

한국 연기금 독일의 Sony Center 구매

2000년 베를린을 동서로 나누는 선상에 건설된 상징적인 Sony Center가 한국연기금 (Korean National Pension Fund)에 매각되었다.

오피스, 박물관, 아파트, 레스토랑, 극장등으로 구성된 이 컴플렉스는 유명한 관광지중 하나이며 구매가는 $700mil 정도로 알려졌다.

오피스의 수익율은 5% 수준으로 그 지역 평균보다 조금 낮으며 NPF는 직접 구매대신 주식구매로 구매한 것으로 알려지고 있다. 이번 거래로 유럽 상용부동산 시장이 회복되고 있다는 기대감이 상승하고 있다.

중국 부동산 시장 동결 추세

중국정부의 붇오산 시장 억제정책으로 인해 부동산 시장이 얼어붙고 있으며 유럽의 위기로 추세가 장기회될 전망이다.

부동산 시장의 과열양으로 북경정부는 4월중순 투기적 구매를 방지하기 위해 몇가지 정책을 내놓았는데 이것이 세계경기와 맞물려 기대이상으로 작용하고 있어 딜레머에 빠지고 있다.

다시 경기부양을 위해 제한 정책을 철회해야할지 아니면 장기적 관점으로 보아 정책을 지속해야 할지에 대해 정부가 고심해 하고 있는 것이다.

Cannery Loan 연체

미국내에서 가장 큰 상용부동산 소유주 중 하나인 Vornado사는 샌프란시스코의 역사적 랜드마크에 대한 $18mil 융자 페이먼트를 연체하였는데 이는 전략적인 것으로 간주되고 있다.

Vornado사는 2007년 103년된 복숭아 캔공장이던 이 건물을 $33.5mil에 구매하였다. 당시 판매자였던 샌프란시스코의 Martin Family는 이 건물을 1960년대에 리테일과 오피스 용도로 전환하였고 Vornado사는 이 건물을 Upgrade하여 전국 체인점들을 들려놓을 계획이었다.

하지만 95% 지분을 갖고 있는 Vornado사는 불경기가 오자 계획을 중단하였으며 올 봄에는 융자 재구성을 목적으로 Payment를 연체하기 시작하고 있다.

Vornado사는 이 부동산을 계속 보유하기를 원하지만 다른 부실 부동산의 소유주들처럼 부채를 재구성 하기위해 전략적으로 연체를 하고 있는 것이다.

리테일러들 자신도 크게 향상

미국내 리테일러들중 70%는 전반적인 경기가 향상되고 있다고 믿고 있으며 92%는 새로운 매장을 열 계획을 하고 있는 것으로 조사되었다.

큰 이유중 하나는 낮은 임대료인 것으로 나타났는데 대부분 앞으로 임대료는 2011년 까지는 크게 오르지 않을 것으로 예측하고 있는 것으로 나타났다.

리테일러들은 경기향상이 매상에 직접 영향을 미치는 것은 앞으로 1년에서 1년반 정도는 걸릴 것으로 예상하고 있는 것으로 조사되었으며 특히 의류, 통신, 전자, 주택개량 부문 리테일러들은 이미 좋아지고 있다고 분석되고 있다.

하와이 리테일 센터 매각

하와이 Oahu 중심에 위치한 180,000sf의 Milibani Shopping Center가 $50.25mil에 판매되었다.

구매자는 캘리포니아 회사로 Whole Cash 구매자였다. 이 커뮤니티 샤핑센터 판매에는 9명의 구매 예정자가 경쟁하였으나 결국 융자없이 구매한 사람에게 승리로 돌아갔다.

이 부동산의 올 일분기 Cap Rate은 8.2%로 좋은 편이었으며 최근 딜들의 추세는 이와같은 Cash 구매자들에 의해 주로 이루어지고 있는 것으로 조사되고 있다.

메릴랜드 다세대 매매

워싱톤 D.C에서 30분 거리에 있는 메릴랜드주 Elkridge의 Sherwood Crossing 아파트가 판매되었다.

634 유니트의 이 임대용 아파트의 판매가는 밝혀지지 않았으나 최소 유니트당 $250,000은 될 것으로 추산되고 있다. 이 아파트는 볼티모어에서 15분, 워싱톤 D.C에서 30분 거리의 요지에 위치하고 있으며 1988년 건설되었으나 반이상이 완전히 레노베이션 되었으며 95%가 입주되어있다.

Centerbridge사 Extended Stay 경매에 승리

Centerbridge Partners가 이끄는 투자그룹이 Extended Stay 호텔그룹을 파산전에 인수하게 되었다.

그들은 거의 40억 달러에 근접한 제안을 하여 라이벌인 Starwood Capital사보다 $20mil 더 많은 액수로 경매에서 승리한 것이다.

판매로 인해 현재 1차 융자액인 41억 달러중 대부분은 갚아질 것으로 보이지만 그외의 융자들은 한푼도 회수하지 못하게 될 것으로 보인다.

Centerbridge사는 Extended Stay사가 Chapter 11 파산보호 신청엣서 벗어나는 대로 680개의 Extended Stay 호텔을 보유하게 된다.

상용부동산 가격지수 하락

무디스사의 조사에 의하면 미국 상용부동산 가격지수는 3월에도 하락해 2개월 연속 가격하락을 보여주었다.

무디스사의 상용부동산 가격지수는 1년전에 비해 25% 하락하였고 2007년 최고치에 비해 42% 하락하였다.

미국 오피스 공실율은 2010년 1분기 17%로 1994년 이래 가장 높았으며 요구임대료는 전분기보다 0.8% 하락하였다. 그리고 전국적으로 오피스 가격은 3.2% 하락하였으며 리테일의 경우 4.7% 하락하였다.

Avalon Bay사 2010년 신규개발 투자

Avalon Bay사는 2010년 $500mil 규모의 다세대 신규개발을 시작할 예정이라고 발표하였다. 이는 올초 계획하였던 규모보다 32% 정도 증가한 것으로 경기가 회복되고 있음을 의미하고 있는 것이다.

이번 개발의 주요원인중 하나로 낮은 건설 단가가 거론되고 있는데 이와같은 기회는 항상 오는 것이 아니라는 것을 강조하였다.

Mitsubishi Estate 미부동산 펀드계획

Mitsubishi Estate사는 올해 미국내에 부동산 펀드를 조성할 계획이라 한다. 일본에서 가장 큰 부동산 개발사인 Mitsubishi Estate사는 이번 투자계획의 주요원인을 일본내 부동산 수요의 약세라고 하였다.

이들은 일본내 부동산 수요가 앞으로 몇년간은 약세일 것이며 그후 경쟁이 크게 증가할 것이기 때문에 그냥 앉아서 기다릴수만 없다는 것이다.

그들은 세계 시장으로 확장을 꾀하며 지금이 미국투자에 좋은 시기로 판단하고 계획을 실천에 옮기는 것이다.

Senior Housing 매매

매사추세츠주 Action에 있는 90유니트의 Robbins Brook과 Franklin에 있는 104유니트의 Forge Hill Senior Housing이 $43mil ($221,650/unit, $300/sf)에 판매되었다.

Boston에서 24마일 떨어진 Robbins Brook은 2000년에 건설된 고급 Assisted Living 이며 43마일 떨어진 Forge Hills도 2000년대 건설된 고급 Assisted Living 이다.

오만의 Blue City 프로젝트 무산위기

중동의 산유국중 하나인 오만의 야심찬 경제 변혁 기획중 하나인 Blue City 프로젝트가 무산위기에 처하고 있다.

석유에 크게 의존하고 있는 오만은 두바이등 주변국들과 마찬가지로 관광, 금융으로의 경제다변화를 위해 200,000명이 거주하게 될 Blue City 프로젝트를 진행해왔으나 3년여에 걸친 소유주들간의 법정투쟁과 부동산시장의 하락으로 인한 분양저조 (계획의 십분지 일 정도)로 프로젝트 자체가 무산위기에 처하고 있다.

규모축소등은 가능한 상황이지만 소유주들간 분쟁으로 모든 상황이 어려운 방향으로 나아가고 있다.

Sovereign Fund 미부동산에 관심증가

국가보유기금을 의미하는 Sovereign Wealth Fund들은 미국부동산에 대해 투자를 늘릴 것으로 계획하고 있다. 미국내 투자된 Sovereign Fund의 액수는 2000년 1조 달러에서 2010년 4조 달러로 증가하였으며 2012년에는 6조달러 정도로 늘어날 것으로 예상되고 있다.

미국내 투자를 하고 있는 Sovereign Fund의 주체국들은 중국, 싱가폴, Qatar, Norway가 선두를 달리고 있다.

2009년 이 편드의 미국 부동산 투자액은 총 688억 달러로 2008년의 40%밖에 되지않았으나 그중 85%가 하반기에 이루어져 증가세를 보이고 있는 것으로 나타났으며 지난 2년간 숙면기끝에 2010년들어 더 큰 증가세를 보이고 있다.

보스톤의 John Hancock Tower 테넌트 유치작전

보스톤의 랜드마크 건물인 John Hancock Tower는 2009년 조인트벤쳐가 포어클로져를 통해 2006년 전 소유주가 구매하였던 가격의 1/2인 $660.6mil ($367/sf)에 구매하였다.

구매자는 부동산 시장 Peak시 임대료였던 $70/sf 보다 낮은 임대료와 6~12 month의 무료임대 제공으로 테넌트 유치를 꾀하여 입주율은 구매시 80%에서 95%로 증가시켰다.

참고로 보스톤내 A급 오피스의 공실울은 같은기간 10.6%에서 13%로 증가하였다.

Sports Authority 새로운 매장시도

Big Box 리테일러인 Sports Authority는 더 작은 규모로 고급화한 S.A. Elite 매장을 새로이 선보일 예정이다. 첫 S.A. Elite 매장은 올해 8월 콜로라도주 덴버에 개장될 예정이며 전국적으로 수백여개의 매장을 열게될 계획이다. 이 매장은 스포츠 의류, 신발, 악세서리를 주로 취급하게 된다.

미국의 스포츠 의류시장은 년 142억 달러에 달하며 2014년에는 8.5% 정도 신장해 153억 달러에 달할 것으로 예상되고 있다.

부실 호텔 Senior Housing으로

오하이오의 Lamplight사는 인디애나주 Fort Wayne에 있는 14층의 Fort Wayne Hotel and Conference Center를 구매하였다.

Lamplight사는 $4.0mil을 더 투자해 객실 208개의 이 Holiday Inn 호텔을 Senior Housing Complex로 전환할 예정이다.

이 호텔은 지난 40여년간 Fort Wayne 다운타운에서 중요한 위치를 차지하여 왔으나 2007년 매각후 레노베이션이 일부 이루어진 후 경기침체로 어려움을 겪어왔었다.

Dubai 부동산 가치 바닥

두바이 중심지역에 위치한 부동산 가격은 45% 가치하락후 아마도 바닥을 친 것으로 추정되고 있다.

특히 리테일, 무역, 관광이 다시 증가될 것으로 예상되고 있는 가운데 리테일 부동산의 경우 신규 공급이 극히 한정되어 있어 가격상승이 일어나기 시작하고 있다.

주거용의 경우도 올 일분기 2% 가격상승이 있었지만 앞으로 신규공급물량이 많아 가격상승이 지속되기는 힘들것으로 예상되고 있다.

Cole REiT 의욕적 투자

거래되지 않는 REiT인 아리조나의 Cole사는 최근 공격적인 상용부동산 구매에 나서고 있다. 2008년 10월 주식공모를 시작한 이래 2010년 4월까지 15억 달러를 모아 적극적 구매에 나서고 있는 것이다.

이제까지는 리테일 관련 Net Lease 투자에 집중하였으나 이번에는 대형투자에 손을 대었다. $310mil을 투자해 워싱톤 Bellevue에 위치한 583,000sf의 City Center를 ($530/sf) 구매한 것이다.

이 건물은 99.6% 입주되어 있으며 96.3%는 Net Lease로 마이크로 소프트 사에 임대되어 있다 (현 임대료는 년 $18.8mil이며 매년 2.4% 상승).

샌프란시스코 랜드마크 호텔 for Sale

Nob Hill의 유명한 Huntington Hotel이 시장에 매물로 나왔다. 하지만 이 호텔은 최근 부실자산으로 간주된 Four Season이나 Stanford Court와 같은 이유로 시장에 나온 것은 아닌 것으로 밝혀지고 있다.

 그 밖에 Carmel의 La Playa Hotel, Cottages-by-the-Sea 그리고 샌프란시스코의 Galleria Park Hotel도 매물로 나왔다.

Home Depot 확장전략 변경

Home Depot는 불경기전인 2007년 말까지 매년 200개의 매장을 신설하였는데 이는 매 41시간마다 매장 한개를 추가한 꼴이다. 하지만 2010년에는 미국내에 한군데 멕시코에 5군데 만을 새로이 개장할 계획이다.

Home Depot는 2006년 800억달러 매상을 올리며 최고점에 도달하였으며 2009년에는 매상이 7.2% 감소하였다.

이제 Home Depot는 성장일변도에서 가치위주로 비지니스 모델을 전환중이다. 즉 매장을 계속 새로이 늘리는 전략에서 기존 매장의 이익을 증대시키는 노력에 더 집중하고 있는 것이다.