2000년대 경기가 붐을 이루며 Life Style 센터의 인기는 크게 성장하였고 이 형태를 구상해 내었던 창안자도 크게 성공을 하였다. 하지만 5년후 창안자는 프로젝트 실패로 인한 융자연체로 쓴맛을 보게 되었다.

캘리포니아주 Inland Empire 지역에 건설한 350,000sf의 라이프스타일 센터는 주택시장의 하락과 소비자 지출의 감소로 인해 상가매상이 25% 이상 떨어지면서 (유사지역의 평균 하락율은 10%) Foreclosure의 길을 걷게 된 것이다. 그외에 플로리다 Palm Beach Gardens의 Gardens, 미네소타 Woodbury의 Woodbury Lakes, 플로리다 Baton Rouge의 Perkins Rowe 등도 파국을 맞이하게 된 것들이다.

2001년 라이프스타일 센터 (L.C.)는 미 전국에 192개 (49mil sf)로 전체 리테일 공간의 0.8%였으며 2010년에는 455개 (127.8mil sf) 1.77%로 증가하였다. 일반적으로 L.C.는 건설만하면 다 성공하고 있는 것으로 생각하고 있지만 건설된 것들 중 40%는 용도변경을 하였거나 실패하여 높은 전환율을 보이고 있다. 그 이유는 L.C.는 주로 High-End 테넌트, 고소득층 지역, 넓은 상권 등에 의존해야 하는데 그 조건에 맞지 않은 것들이 주요 실패이유이다.

시장이 호황일 때에는 진부한 테넌트와 어떤 앵커도 상관이 없지만 불경기시에는 사람들을 자주 방문하게 할 이유가 있도록 Day-to-Day Traffic을 유도할 테넌트들이 있어야만 하는 것이다. 그리고 최근 많은 투자가들이 REiT (대형 샤핑몰 선호)와 경쟁할 필요가 없다는 이유로 L.C를 선호해 큰 조사없이 투자했기 때문에 실패율이 높은 것이다.

이제 과연 L.C. 개념이 살아남을 것인지 지난 교훈을 참조해 지속될 것인지가 질문인 것이다. L.C.의 주요한 3개 고려 요소는 충분히 검토된 위치, 지역 샤핑몰과의 제한 된 경쟁, 인기있는 Whole Food, 백화점 등 앵커선정이다. 500,000sf 이하는 특별한 경우를 제외하고 실행하지 말아야하며 확실한 Anchor나 인기테넌트 없이는 실시하지 말라는 것이다.

L.C.는 아직도 제대로만 실시하면 성공가능성이 높은 개념이다. 시장에서 잘 뒷받침되고, 고급 테넌트와 고급 레스토랑들이 입주를 원하며, 평균 소득보다 높은 수준의 가구들이 찾아올 부지를 선정해야 한다. 한 예로 오하이오 피츠버그의 Town Center at Levis Commons는 인근 평균 가구소득이 $75,600로 전국 평균인 $52,100보다 높고, 대졸비율이 47%로 전국의 28%보다 높으며 12개의 극장을 앵커로 하고 있는 320,000sf의 L.C.로 2004년 개장해 이번 불경기에서도 잘 견디고 있다.

같은 상권내에 Regional Mall이 너무 많은 경우 경쟁이 문제가 될 수 있다. 플로리다 팜비치가든의 Gardens의 경우 2005년 350,000sf의 L.C.로 개장되었으나 1마일 정도에 1.4mil sf의 Garden Mall이 위치하고 임대료가 시장가의 2배로 이번 경기하락시 매상감소로 공실이 30%로 상승하여 2009년 $138mil에 Foreclosure 되었다.

L.C.가 가장 잘 어울리는 지역은 인구밀도가 높은 도심지역으로 부지가 희소하고 개발이 쉽지않은 지역인데 예를 들면 뉴저지 버겐카운티 지역과 같은곳이지 캘리포니아의 Inland 지역같은 곳이 아니라는 것이다.

부지를 잘 선정한 후 고려해야할 사항은 최적합한 상태로 샤핑객 유도가 가능하게 만드는 것이다. 도심지역에서는 100,000sf 정도 크기만 되어도 성공 가능성이 있을 수 있지만 교외지역에는 적어도 50만 sf는 되어야 경쟁성이 있는 것이다. 규모가 적어도 테넌트를 잘 유치하고 혼합할 시 괜찮을것 같지만 리테일러들이 매장을 폐쇄하여야 할 때 가장 처음 고려하게 될 곳이 경쟁성이 낮은 규모가 적은 샤핑 센터이기 때문이다.

앵커매장도 아주 중요하다. 리테일 개발붐시 개발업자들은 일반적인 매장들로 다 채워지기만해도 충분하다고 생각했지만 경기하락시 이들 개개 매장으로만은 손님을 충분히 유도하지못함이 들어났다. 앵커매장으로 고급 식품점이나 백화점, 극장이나 보울링장과 같은 엔터테인먼트 매장 혹은 박물관, 관공서, 도서관 등 사람들이 적어도 일주안에 몇번씩 방문할 수 있는 곳들이 몇개는 있어야 하는 것이다. 그리고 인접한 곳에 아파트나 오피스 파크는 크게 도움이 될 수 있는 것이다. 예로 매사추세츠주 Dedham에 있는 LeGacy Place는 2009년 개장한 675,000sf의 L.S.인데 부근의 가구당 소득은 년 $79,000이고, 40%가 대졸자이며, Whole Food, Show case Cinema, Borders, LL Bean, Kings Bowling Alley 등이 앵커로 있고 고급 레스토랑들이 입주해있으며 50,000sf의 오피스와 Citizens Bank의 마케팅 부서가 입주해있어 성공적으로 운영되고 있다.

실패하였던 경우들의 대부분은 최적 요건 검토의 부족, 든든한 앵커매장의 부족, 잘못된 부지선정 등이 주이유였으며 추운 지역에 건설된 것들은 특수하지 않는 한 실내 Mall 형태보다 실패율이 훨씬 높았다. 그리고 한가지 더 Regional Mall의 경우 다른 용도로 변경, 전환에 유연성이 있으나 L.C.는 고치기 힘들어 철거해야만 하는 극한상황에 이른다는 것을 염두에 두어야 할 것이다.