Burger King의 반격

세계에서 Burger Chain으로 만년 2위를 차지하고 있는 Burger King이 주류판매에 힘을 입어 1위의 아성에 도전 하고 있다. Burger King은 미국내 일부지역에서 맥주판 매를 시작할 예정이라고 발표하였다.

Burger King은 Whopper Bar라고 불리우게될 새로운 개념의 첫 매장을 플로리다주 올란도에 개장한다. 이 매장 은 기존 매장보다 규모가 작으며 이곳에서는 맥주를 판매 치는 않는다. 하지만 마이애미에 열게될 Whopper Bar에 서는 맥주를 판매할 예정이고 이런 매장은 앞으로 New York, Las Vegas, LA 등지에 열게될 예정이다. 이는 맥 도널드가 커피를 도입하여 매상을 호전시킨 것에 자극을 받아 맥주를 도입한 것으로 분석되고 있다.

Icahn: 라스베가스 카지노 Winning Bidder

Carl Icahn이 라스베가스 Strip에 있는 정지된 카지노 호텔 개발 프로젝트인 Fontaineblean Las Vegas에 대 한 통제권을 갖게 되었다.

Fontaineblean는 70% 공정이 진행된 후 현재 중단된 상 태이다. 거의 반에 가까운 객실은 이미 카펫과 벽지까지 설치된 상황이며 가구는 창고에서 대기 상태이다.

3명의 Bidder가 있었으나 Carl Icahn을 제외한 2명은 자격미달로 떨어져 나가 단독으로 Winning Bidder가 된 것이다.

Moody사 상용부동산 가격지수 향상

무디스사가 조사하는 REAL Commercial Property Price Index는 11월들어 전달에 비해 1% 상승하여 13개월 연속하락의 종지부를 찍었다.

13개월 연속하락 시점에 전국 상용부동산 가격은 피크에 서 43% 하락한 것으로 조사되었다.

이번 향상된 수치는 크지는 않았지만 앞으로 전망에 밝은 빛을 비추어 주고 있다는 것에 의미가 있는 것이며 침체된 가격은 아직도 몇분기는 더 계속될 것으로 예상되고 있다.

LA 다운타운에 고급호텔들

고급 호텔 소유주들은 관공서와 오피스로 가득찬 LA 다운타운에 고급 호텔들을 세워 이 지역을 Times Square West로 만들 야심찬 계획을 추진 중이다.

Marriott Interational사는 새로운 Ritz - Carl -ton을 Luxe Worldwide 호텔사는 Downtown의 Holiday Inn 리모델을 시도한다.

로스앤젤스 다운타운에는 컨벤션센터가 있으나 걸 어다닐 수 있는 거리에 고급호텔들이 적어 이제까 지 많은 컨벤션을 샌디애고나 샌프란시스코에 빼 앗겨 왔었기 때문에 이번 시도는 큰 호응을 얻고 있다.

리테일 부동산시장 안정 예상

한 리테일 부동산 분석에 따르면 리테일부동산은 2010년 안정세로 접어들 것으로 예상되고 있다.

ICSC가 1월말 발표한 리테일 비지니스 상황보고 서에 따르면 2009년말 Holiday Season에 리테 일 매상이 1.8% 증가한 것은 리테일 업계가 긍정 적으로 돌아서고 있다는 징후이지만 이것이 그리 강력한 상승세로 이어질 것으로는 보이지 않는다 고 하였다.

외국 상용투자가들 선호지역

외국인 부동산 투자가 협회의 조사에 따르면 외국 인들이 가장 선호하는 상업용 부동산 투자처는 런 던, 워싱톤 D.C, 뉴욕 순이었다.

1위의 런던은 2위의 워싱톤 D.C를 31포인트나 앞 섰으며 3위의 뉴욕은 2위에 40포인트 떨어졌다.  (지난해 런던은 1위 워싱톤 D.C에 2포인트 뒤졌으 며 3위 뉴욕에 2포인트 앞서있었다). 투자가들은 런던의 부동산 가격은 이미 바닥을 쳤다고 믿고 있으며 런던은 다른 지역보다 앞서 Re-Pricing이 되었다고 믿고 있는 것으로 조사되었다.

투자가들이 선호하는 신흥시장으로는 중국, 브라 질, 인디아, 멕시코, 터어키 등이었다.

Tysons Corner딜 무산

워싱톤 D.C 지역의 Tysons Corner에 있는 West Group 소유 부동산의 매각 딜이 무산되었다.

이지역의 가장 큰 부 동산 소유주인 West Group은 한 투자사에 142에이커를 판매한다는 계약을 6개월전 하였었지만 구매자가 융자를 확보 하지 못하여 딜이 무산된 것이다.

이는 아직도 Cashflow가 충분치 못한 딜은 (이번 구매는 재개발을 위한 부지와 건물이 위주였음) Lender들이 꺼리고 있음을 보여주고 있는 것이다.

미국 A급 오피스 시장 큰 Comeback 가능성

억만장자이며 부동산 투자가인 Sam Zell은 (최 고시점에서 보유부동산 회사를 처분하여 큰 이익 을 보았음) 미국내 주요시에 위치한 A급 트로피 오피스 건물이 크게 반등할 것이라고 예측하였다.

일반 투자가들 보다는 기관 투자가들이 선호하며 투자하고 있는 이 종류 부동산은 상용부동산 시장 이 회복되는 경우 선두를 차지할 것이라고 하였다. 상용부동산은 과거에 볼때 공급이 문제가 되어 어 려움을 겪어왔으나 이번은 특이하게 수요감소로 인한 것이어서 앞으로 수년간 공급이 없을 프라임 급 대형 오피스 시장은 크게 반등할 것이라는 전 망이다.

달라스 Four Seasons Resort 유질매각

달라스 지역에서 가장 좋은 호텔 중 하나인 Four Seasons Resort and Club Dallas at Las Colinas가 Foreclosure에 들어가게될 예정이다.

400에이커 상에 객실 400개의 호텔, 스파 그리고 매년 Byron Nelson 토너먼트를 유치하고 있는 골프장이 있는 이 리조트는 $183mil 융자를 갚지 못해 Foreclosure에 들어가는 것이다.

지난해 Dallas - Fort Worth 지역에서는 호텔들 을 포함해 2400여개의 상용부동산들이 Foreclosure에 들어갔지만 이번 건은 이 지역에서 30년 이래 가장 큰 Foreclosure가 될 전망이다.

Sunstone사 보유호텔 Lender에게

Sunstone 호텔 투 자사는 $246mil의 융자에 대한 지불을 중단하고 11개의 호 텔은 Massachusetts Mutual Life insurance사에 반환하였다.

Sunstone사는 Work out딜이 제대로 합의되지 않자 지난해 11월 월 지불을 중단하였다. 이 11개 의 호텔은 미네소타주 Rochester에 있는 Kahler Inn & Suite에서 San Diego의 Holiday Inn Downtown까지 이로 년 $20mil의 Cash flow가 나오지만 Sunstone사는 매년 19.1mil을 손해 보아 왔다.

그리고 11개 호텔의 현재가치는 $173mil으로 융 자 가치보다 훨씬 낮은 편이다.

샌디애고 오피스 컴플렉스 판매

로스앤젤스의 REiT 가 San Diego에 있 는 Seaview Corporate Center를 $75mil에 구매하였 다 ($210/sf).

356,500sf의 이 오피스 컴플렉스는 2004년 $92.1 mil ($260/sf)에 판매되었었다.

Starwood 호텔 80~100개 호텔 개장예정

Sheraton과 Westin 호텔을 운영하는 Starwood 호텔사는 2010년 전세계적으로 80~100개 정도 새로운 호텔을 열 계획에 있으며 이중 반 정도는 미국내가 될 것이라 하였다.

Starwood사가 새로이 개장을 예정하고 있는 미 국내 도시는 뉴욕시, 로스앤젤스, 미시시피주의 Biloxi, 미시간주의 Kalamazzoo 등이며 이로인 해 6000여개의 신규고용이 늘어나게 된다.

현재 10%의 높은 실업율로 인하여 신규고용시 많 은 지원자가 몰리고 있다고 한다. 예로 앞으로 곧 개장하게 될 W Hollywood Hotel & Residence의 400개 직책에 10,000여명의 지원자가 응시를 하였으며 Georgia주 Sheraton Augusta Hotel 의 30개 Housekeeping Job에는 400여명의 응 시자가 몰렸다고 한다.

워싱톤 D.C 오피스 건물 매각

HSBC Holding사가 이끄는 부유 투자가들이 워 싱톤 D.C에 있는 오피스건물의 90% 지분을 구매 하였다. 이들은 White House에서 2블럭 떨어진 곳에 위치한 85,000sf의 1625 I Street 건물을 $203.4mil ($587/sf)에 구매하여 지난 1년간 단 위면적당 최고 판매가를 기록하였다.

미국내 상용부동산 가치는 지역에 따라 최고 50%까지 하락하였으나 정부 에이젼시와 오바마 행정 부 덕에 워싱톤 D.C의 오피스 시장은 상대적으로 괜찮은 편이었다. D.C 메트로 지역의 오피스 공실 율은 14.7%로 1년전 11.9%보다는 높아졌으나 전 국 평균인 19.4%보다는 크게 낮은 편이었다.

기관투자가들 아직도 부동산에 관심

기관투자가들은 지난해 상용부동산에서 큰 손실을 보았음에도 불구하고 아직도 상용부동산에 관심이 많은 것으로 조사되었다. California Public Em -ployees' Retirement System의 부동산 포트 폴리오는 2009년 50%의 가치를 잃어버렸지만 아 직도 부동산에 투자를 계획하고 있다.

Ohio Public Employees Retirement Sys-tem, Teacher Retirement System of Texas and USAA Real Estate 등도 새로이 부동산 투 자분야 투자에 승인을 하였다.

Allentown 샤핑센터 매매

개발업자이며 리테일 샤핑센터와 오피스 소유자인 Larken사는 펜실베니아 Allentown에 위치한 230,000sf의 Neighborhood 샤핑센터에는 Sta -ples, AMC Theatre, Cottage Crafter 등과 Wendy's, PNC Bank 등이 테넌트로 있으며 96 %가 입주되어 있다. 이 샤핑센터에는 33개의 가게 가 있고 1360대의 주차공간이 있으며 판매가는 알 려지지 않았다.

호텔 투자가들 예상보다 심한 경쟁 직면

몇달전까지만해도 호텔업계의 침체로 시장에 크게 할인된 가격의 호텔이 많이 나오게 될 것이라고 예 상하였던 호텔 투자가들은 생각보다 경쟁만 치열 하고 기회가 별로 없음을 실감하고 있다.

투자가들에 의하면 웬만큼 괜찮은 호텔이 시장에 나오면 보통 15~20명의 투자가가 경합을 하고 있 으며 아직도 구매자와 판매자 사이 기대차가 커서 딜이 잘 성사되지 못하고 있다고 하였다.