지난 시장을 분석해 보면 미북동부 지역의 봄시장은 금융시장이 보너스를 지급하는 2월부터 시작되어 왔음을 알수 있다.

이번 봄마켓은 연방정부의 Tax Gift, 낮은 이자율, 가격하락으로 더 감당할만한 주택가격 등으로 인해 3,4월까지 일단 상승할 것이 예상되며 그후 시장조건 여하에 따라 좌우되겠지만 완만한 곡선을 그리게 될 것으로 보인다. 연방정부의 Tax Gift 프로그램은 4월말 기준으로 끝나게되며 Fed의 경기부양책 일원으로 지지되고 있는 낮은 이자율은 일정시점부터는 상승곡선을 타게될 것이다.

위와같은 사실을 고려해볼 때 혜택을 보고자하는 판매자들은 현실적이며 경쟁적인 가격설정이 중요하다는 것을 인지해야만 할 것이다.

미국내 주택가격은 소득 상승율에 준하여 수정되어 왔었다. 하지만 1990년대 중반부터 오르기 시작한 주택가격은 2000년 초까지 33%가 상승하였고 같은기간에 소득은 14 % 정도만 상승되어 당연히 시장수정이 이루어졌어야 하지만 정부가 주택소유를 인위적으로 조장하여 (융자시장을 너무 풀어주었으며 낮은 이자율을 너무 오랜동안 유지) 주택 가격 상승이 과잉으로 연장되어 버리게 되었다.

그후 이미 언제인가는 문제가 불거질 것으로 여겨졌던 서브 프라임 융자가 도화선이된 불경기 시작으로 주택가격은 Freefall의 충격을 경험하였고 (특히 신규개발이 많은 지역이 더 큰 폭으로 하락) 뒤이어 전 분야에 걸친, 세계적 불경기로 어려움을 겪게 되었다.

이번 불경기는 어느때 보다도 깊고 길어 장장 23개월을 (2008년1월~2009년10월) 끌어왔으며 주택시장은 2009 년 이사분기에 이르러 하락세를 멈추며 안정기에 들어서기 시작하고 있다.

북부 뉴저지 주택시장도 위의 언급된 사항에서 예외는 아니었다. 더우기 이번 불경기 동안 뉴저지는 60만개의 일자리를 잃었는데 이는 보스톤 전체의 고용이나 Main주 전체의 고용과 맞먹는 숫자이다. 뉴저지는 다른 지역보다 고용회복이 느릴 것으로 예상되는데 이는 2000년대 호경기시 정부 관련 고용은 증가하였으나 비지니스 비용이 너무 높아 사적고용이 아주 낮았기 때문이다. 더우기 그 기간 동안 고임금 고용은 줄어들고 서비스 관련 저임금 고용이 증가해 현재 중저가 주택시장에 비해 고가주택시장이 더 큰 어려움을 겪고 있는 것이다.

뉴저지 주택가격은 2009년 한해동안 5%정도 하락하였으며 최고시점으로부터는 14~16% 정도 하락한 상태이다. 현재 판매되는 가격은 2004년 가격 수준이며 1991년 가격을 기준으로 보면 130% 정도 상승하여 (년 5.9% 비율 상승으로 전국 10위) 전국평균 98%를 크게 상회하고 있다.

전국적으로 증가하고 있는 Foreclosure는 2010년 피크를 이룬 후 2011년 중반이되서야 정상을 찾게 될 것으로 보인다. 서브프라임으로 인한 융자 문제는 점차 안정을 찾아가고 있지만 일반 융자로 인한 문제가 불거지고 있는 것이다. 뉴저지 Foreclosure 비율은 0.03%로 네바다의 0.33%의 10분지 일밖에 안되지만 연체율은 0.37%로 네바다주 0.96%의 삼분지 일에 달해 Foreclosure가 늘어날 것임을 예고해주고 있다.

뉴저지주 가구중 No Child 가구의 증가세는 눈여겨 볼만한 추세이다. 현재 전체가구의 65%가 No Child 가구이지만 앞으로 10년후 이 비율은 75%까지 증가할 것으로 보인다. 이는 주로 베이비 부머의 노령화와 Generation Y의 출산율 저하로 인한 것인데 앞으로 학교시스템과 주택 구매경향에 큰 영향을 미치게 될 것이다.

그리고 주택구매의 주요세대가 부유한 베이비 부머에서 자금여력이 적은 Baby Burst 세대로 옮겨감에 따라 높은 재고율을 보이고 있는 고가 주택시장은 더 어려움을 겪게 될 것이다.

뉴욕과 뉴저지를 연결하게 될 해저터널 공사가 완공되면 기차이용시 뉴욕통근시간이 적어도 15분 줄어들게 되어 기차역이 있는 타운들은 혜택을 보게될 것이다.

55세 이상의 구매자를 대상으로 하는 Age-Restricted 커뮤니티의 경우 수요를 과대추정하여 과잉건설이 이루어져 현재 무려 165개월분의 공급이 시장에 있으며 많은 프로젝트가 일반 콘도나 임대용으로 전환을 서두르고 있다.

낮아진 주택재고와 주택구매 인센티브로 인해 올 봄 구매자들이 증가할 것이 예상되지만 Shadow Inventory (언제고 시장에 나올수 있는 물건들)로 인해 재고는 크게 줄어들지 않을 것이고 경쟁으로 인한 주택가격의 폭등도 예상되지는 않고 있다.

이자율 1% 상승은 8~10%의 주택가격 상승효과와 같아  (같은 Payment 유지시 8~10%의 Downpayment가 더 필요하게 됨) 올 봄 주택구매 증가에 더 보탬을 주게 될 것이다.

앞으로 주택구매시 주민들은 차를 운전하기보다 걸어서 대중교통을 이용하는 방법을 선호하게 될 것이며 (자동차 1대를 없애면 융자 $100,000 더 가능) 지역에 따라 학교에 대한 관심이 낮아질 것이고 주택가격은 적어도 2016년이 되어야 2006년 Peak 수준에 도달하게 될 것이다.