정부의 경기촉진책과 소비자 지출증가 그리고 재고의 감소로 인해 2010년 GDP는 2~4% 상승할 것으로 예상되고 있다. 주거용 부동산시장이 경제의 큰 요인이되고 있으며 가격은 전국적으로 2003년~2004년 사이 수준으로 하락하여 있지만 수요가 증가세를 보이고 있다.

미국의 리테일 매상도 2005년 수준을 보여주고 있지만 반등할 것으로 예상되고 있는데 실매상 증가는 2011년이 되어야 현실화될 것으로 보인다. 2010년 리테일 부동산의 가치는 추가로 8~9% 정도의 하락이 예상되며 2011년에는 큰 변동이 없을 것이고 2012년에는 5% 정도 상승이 예상되고 있다.

2009년 리테일 매장의 폐쇄공간은 예상했던 것보다 적은 전체 공간의 1.5%밖에 되지 않았다. 이제 랜드로드들은 Strong Tenant를 가장 중요시하고 있으며 Tenant Mix를 그 다음 중요사항으로 여기고 있다. 그리고 리테일러들은 2008년의 과잉재고로 2009년에는 주문을 많이 하지 않았는데 이는 시장에는 좋은 뉴스인 것이다.

리테일 임대는 지난 3분기 연속 증가세를 보여주고 있는데 2009년 3분기 순흡수는 6.0mil sf였고 4분기 순흡수는 10.4mil sf에 달했다. 리테일 형태중 가장 크게 타격을 받은 것은 근린상가, 커뮤니티센터, Super Regional Mall 순서였으며 가장 성과가 좋은 순서는 단독건물 형태, Life -style 센터, Power Center 순이었다. 지역적으로는 주택시장이 큰 타격을 받은 피닉스, 샌프란시스코, 로스앤젤스, Inland Empire, 아틀란타, 탐파 등이 리테일 부동산도 큰 타격을 받았으며 휴스톤과 달라스는 에너지 업계와 데모그래픽으로 인해 리테일 부동산시장이 괜찮았으며 웨체스터/ 남부 커네티컷, 롱아일랜드들도 좋은 편이었다.

리테일 건설은 2009년 아주 적었으며 2010년도 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 과거 년 신규건설의 비율은 전체 공간의 1.5% 정도였으나 2009년 신규건설 공급이 가장 많았던 지역은 웨체스터/ 남부 커네티컷 (1.3%), 달라스 (1%), 워싱톤 D.C (1%), 북부 뉴저지 (0.9%) 순이었다.

리테일 공간의 공실은 2006년에서 2009년까지 200 Basis Points (bp)가 증가해 7.6%에 달했으며 이용가능 공간의 차이는 2006년 50bp에서 2009년 230bp로 상승해 9.9%에 이르렀다. 특히 2006년 이후 공급분만 보면 공실은 15.5%에 달한다. 공실율이 높은 형태는 Strip Center (12%), 근린센터 (10%), 지역 샤핑몰 순이었는데 이는 주로 Mom & Pop 매장들의 어려움 때문이었던 것으로 조사되었다.

과거 임대료는 단위면적당 리테일 매상과 연관이 있었으며 2009년말 평균 임대료는 $16.59/sf로 2008년 3분기보다 7.5%나 하락하였다.

앞으로 당분간 리테일 부동산은 신규공급보다 흡수가 많을 것이며 공실은 7.7~7.8% 수준에서 2010년말 7.5%로 2011년 7%, 2012년 5.5% (2006년 수준)으로 될 것으로 예상되고 있다.

임대료는 시장에 따라 큰 차이를 보이겠지만 2011년 하반기부터 대부분 시장에서 반등이 일어나게 될 것이다. 가장 먼저 회복이 예상되는 지역은 진입장벽이 높은 워싱톤 D.C, 오렌지카운티 (CA), 로스앤젤스, 샌디애고, 롱아일랜드등이 될것이며 뉴올리안스, 디트로이트, 북부뉴저지, 캔사스시티, 덴버가 가장 늦게 회복에 들어가게 될것이다. 라스베가스, 포트로더데일, 보스톤, 팜비치는 수요가 회복되고 있으며 임대료도 오르게 될 것으로 예상되고 있다.