지난 한해동안 미국에서 많이 부각된 용어중에는 특별히 "D"자로 시작하는 단어가 많았다 : Default, De-leverage, Derivative, Distrust, Dislocation, Disequilibrium .....

그리고 우리들이 이제껏 사실이라고 믿어왔던 많은것들이 사실이 아님이 드러났다.

* Diversification(다변화, 분산)은 시스템 위험을 이길수 있다. ; 이길수 없음
* 높은 신용등급은 높은질(quality)을 의미한다 ; 만일 이것에 동의한다면 AIG 채권자들에게 문의해 보라
* 글로벌 자본시장은 서로 족쇄로 채워져 있지 않다? ; 그러면 왜 글로벌 유동성 위기가 생겼는가?
* 오리처럼 보이고 오리 우는 소리를 내는것은 오리이다 ; 그렇다면 부채담보채권(collateralized debt obligation)은 '단순히 채권'일 것이다
* 수학적 모델은 위험을 시뮬레이션하고 관리하는데 사용될 수 있다. ; 만일 이것에 동의 한다면 헤지펀드 매니저에게 맞는지 물어 보아라

2009년은 아마도 1991년에서 1992년 부동산업계 전반에 걸친 불경기 이래로 가장 힘든 한해가 될 것이다 ; 특히 상업용 부동산은 2008년 주식, 채권, 주택시장에서 보았던 것과 유사한 타격을 당하게 될 것인데 그래도 다행인것은 미국내 대부분 시장에서과잉공급(건설)이 크게 이루어지지 않고 있다는 것이다.

하지만, 상업용부동산의 근간은 다음과 같이 약화될 것이다.

* 순영업소득(Net Operating Income) 성장 둔화
* 공실율 상승
* 지분과 부채 융자조건이 더욱 까다로워짐
* 초기수익율(Capitalization rate) 상승
* 렌더들 더 높은 수익율(이자율)을 요구
* 위험 프리미엄 증가
* 결과적으로 전체적 가치는 2007년 정상시점보다 적어도 15~20퍼센트는 하락하게 될 것으로 예상

REITS들은 이미 많은 타격을 받아 더이상 회복을 주도할 능력을 잃어버렸으며, 개발업자들도 어려운 융자조건, 테넌트 감소, 건설비용 상승등으로 인해 회복을 이끌어가기 힘든 상황이다

또 한가지 우려되는 사실은 이제껏 모두가 신용위기에 너무 치중하다 보니까 이로인한 경기약화와 부동산시장에 대한 타격을 소홀히 했다는 것이다. ; 즉 이미 발생한 큰일에 대해서만 백미러로 보고 운전하는데 치중해온 셈인 것이다.

아직도 많은 자금이 공적기관, 금융권, 기업등으로 계속 투입되고 있지만 자신감(confidence)과 신뢰(trust)가 회복되지 않는한 밑빠진 독에 물붓기 형태가 될 것임이 틀림 없을 것이라는 목소리가 높다.

투자할 여력이 있는 투자가일 경우 현금을 잘 간수하며 필연적으로 오게될 수정(correction)을 끈기있게 기다려야  할것이다.  일단 은행들이 발란스 쉬트(balance sheet)를 정리하기 시작하면 크게 할인된 융자를 구매할 기회가 생기게 될 것이며 그에따라 할인된 부동산도 구매할 기회가 생길 것이다.

이제 부동산의 부는 더이상 초기수익율 압축(Cap rate compression)이나 높은 레버리지(leverage) 사용 혹은 특별한 금융등으로 만들어 질 수 있는것이 아니고 경기상승 사이클을 타게 되므로써 얻어질 수 있다는 것을 다시 한번 깨달아야 하는 것이다.