대부분 외곽아닌 도심에 위치 / 도로. 지하철 등 기반시설 갖춰

현대 자동차 그룹은 2006년 서울 성동구 성수동 1가 뚝섬 삼표레미콘 공장 부지 (2만 2924m2)에 110층 짜리 글로벌 비즈니스 센터를 짓는다는 계획을 발표했다. 하지만 현대제철 소유의 이 땅은 4층 이하 건물 (용적률 150%)만 지을 수 있는 1종 일반 주거지역으로 지정돼 있어 사실상 개발이 불가능한 곳이다. 시는 용도 변경에 따른 특혜 시비 등을 우려해 이 곳을 지구 단위 계획 구역에서 제외했고, 현대차의 초고층 건물 건립사업은 잠정 중단된 상태이다.

서초구 서초동 롯데칠성 부지 (6만 9395m2)도 마찬가지다. 롯데그룹이 이 곳에 초고층 롯데타운을 건립하려던 사업이 몇년째 표류하고 있다. 3종 일반 주거지역으로 묶여 있어 고층 건물을 올릴 수 없어서다.

하지만 이르면 올부터 용도 제한에 묶여 미개발 상태로 남아 있던 서울시 내의 대규모 '금싸라기' 땅들이 본격적으로 개발될 전망이다. 서울시가 최근 용도 제한에 묶여 미개발 상태로 남아있는 도심내 1만m2 이상의 대규모 부지를 상업지역으로 변경할 수 있도록 방침을 정한 때문이다.

이에 따라 그간 특혜 시비로 장기 표류하던 노른자위 땅 개발계획이 급물살을 타게 됐다. 서울 공장. 물류단지 부지는 활용가치가 높다. 보통 면적이 수만m2 정도로 넓어 아파트와 상업시설 등으로 개발될 경우 대단지 조성이 가능하다. 도로. 지하철 등 기반 시설도 잘 갖춰져 있다. 대부분 외곽이 아닌 도심에 자리잡고 있어서다.

전문가들은 대규모 개발 예정지 인근지역이 큰 수혜를 볼 것으로 내다본다. 사업지 규모가 클 뿐아니라 대부분 혐오시설로 남아 있었다는 점에서 개발이 본격화될 경우 해당 부지는 물론 인근 부동산 시장에도 긍정적 영향을 미칠 것이라는 얘기다.

개발 길 열린 노른자위 땅
서울시는 공장. 차고. 터미널 등의 용도로 사용되다 기능이 쇠퇴해 토지 이용의 효율성이 떨어지는 대규모 부지의 개발을 활성화하는 '신도시 계획 체계 도입안'을 지난 11월 발표했다. 민간 사업자가 개발을 원할 경우 전체 부지의 20~40%를 기부채납 받는 조건으로 용지를 상업지역으로 용도 변경해 상업. 업무. 주거복합시설을 지을 수 있도록 하겠다는 것이다.

시는 용도 변경을 통해 개발이 가능한 부지로 민간 소유 땅 39곳 (120만m2)과 공공 소유 땅 57곳 (270만m2) 등 총 96곳 (390만m2)을 꼽았다. 합치면 여의도 전체의 절반 정도다. 주거지역과 준공업지역이 상업지역으로 변경되면 용적률이 800%로 높아져 초고층 빌딩도 들어설 수 있다.

권역별로는 준공업지역으로 묶여 그동안 개발이 제한된 서남권이 41곳 175만m2로 가장 많다. 이어 동북권 20곳 75만m2, 동남권 19곳 53만m2, 서북권 8곳 52만m2, 도심권 8곳 19만m2 순이다.

당장 주목받는 곳은 현대차 그룹이 112층 빌딩 건설 계획을 밝힌 성수동 뚝섬 삼표레미콘 부지 (3만 2137m2)와 롯데타운 건립이 추진되고 있는 서초동 롯데칠성 부지 (6만 9395m2) 등이다. 역세권 등 기반 시설이 양호한 삼성동 한국전력과 공덕동 산업인력 관리공단, 신정동 신정차량 기지, 시홍동 대한전선 부지 등도 관심 대상이다.

옛 공장 터와 물류센터 부지 등이 복합단지로 개발될 경우 주변 부동산 시장에 호재로 작용할 여지가 충분하다. 특히 상대적으로 도시 기반시설이 부족한 서울 서남부권이나 강북 지역의 대규모 개발 부지 인근 아파트들의 수혜가 예상된다. 대규모 복합단지가 들어서면 생활 편의시설과 교육시설 등도 잘 갖춰질 것이기 때문이다.

하지만 공장. 물류창고 개발 부지 인근 부동산 투자는 신중해야 한다는 지적도 많다. 개발이 완료될 때까지 상당한 시간이 걸릴 수 있기 때문이다. 또 개발 방안을 놓고 지주와 지자체간 이견으로 사업이 지연되거나 전면 백지화될 가능성도 배제할 수 없다.

주변 집값에 개발 기대감이 이미 반영됐을 수도 있다. 실제로 현재 3종 주거지역인 서초동 롯데칠성 부지의 경우 주변 부동산 중개업소에 대한 기대감이 이미 시세에 반영돼 있다는 얘기다. 따라서 주변 시세의 적정성 여부를 따져본 뒤 장기 투자 관점에서 접근하는게 좋다. 또 대부분 개발 예정지의 경우 많은 유동인구와 차량 때문에 소음이 심하다. 주변 교육 시설이 부족하다는 것도 유념해야 한다. 입지 여건과 개발 계획 등을 꼼꼼히 살펴본 뒤 접근할 필요가 있다는 것이다.

서울시는 공장 부지와 주변지역 부동산 가격이 들썩이면 토지거래 허가 구역을 묶을 방침이다. 이 경우 나중에 되팔때 매수자를 찾지못해 자금이 장기간 묶일 수 있다는 점도 유의해야 한다.