경기, 고용, 개인 부채, 신용 이용가능성 등에 관한 근본적인 우려는 부동산 수요를 적어도 2009년 말까지 누르게 될 것으로 보인다. 주택가격 하락은 2009년 말 경에는 끝날 것으로 예상되지만 회복은 V자형을 이룰 것 같지는 않으며 적어도 2010-2011년 까지는 변화없는 (Flat) 시장이 될 것으로 보인다.

상업용 부동산 분야는 주택시장과 같이 큰 폭 하락이 예상되지는 않지만 신용시장의 경색으로 융자가 쉽지 않아지고 경기 침체로 영업소득이 줄어들고 구매자들의 초기 요구 수익율 상승으로 투자용 부동산 가치는 낮아질 것으로 보인다. 현재 예상되는 하락율은 2007년 최고치에서 25% 정도가 지배적이다.

허가는 상대적으로 얻기 쉬운 편이어서 신규 개발 계획을 시작하기에는 좋은 시기이다. 하지만 주거용이든 상업용이던 간에 신규 프로젝트에 대한 수요는 2011년이나 2012년이 되어야 있게 될 것으로 보여 신규 프로젝트는 극히 한정될 것이다. 시장에 따라 크게 차이가 있겠지만 결국 수요는 기존의 재고가 얼마나 빨리 흡수될 수 있느냐에 따르게 될 것이다. 자본력 있는 투자가나 개발업자들은 자발적 혹은 인위적으로 처분해야만 하는 부동산들을 구입하기 위해 적극적으로 나서게 될 것이다. 이와같은 구매 기회는 2008년 말 부터 나타나기 시작하여 2009년을 거쳐 2010년까지 지속 될 것이다.

다시한번 이와같은 기회는 시장에 따라 프로젝트에 따라 크게 다를 것이다. 하지만 괜찮은 메트로 시장내 프로젝트들도 여러 사정에 의해 판매를 강요받게 될 것이어서 좋은 기회일 것임에는 확실한 것이다.

주거용
기존 및 신규주택의 판매가와 판매 유니트수는 2009년 말이나 2010년 초까지 하락할 것으로 예상되며 2010년이 되어야 구매력이 조성되어 가격 상승이 시작될 것이다.

주택가격이 대체가치를 넘게되는 시점이 되어야 신규건설이 타당성이 있게 되어 개발업자들이 다시 시장으로 진입하게 될 것이다. 물론 경기하락 정도와 렌딩기관들의 회복이 앞으로 있게 될 시장회복의 시기에 큰 영향을 미칠 것이다. 거기에 한가지 더 회복시기는 시장의 사이컬러지에 의존하게 될 것이다. 경기침체는 소비자들을 경제적 패닉상태에 몰아넣어 그것이 바뀌지 않는 한 수요는 늘어나게 되지 않을 것이라는 것이다.

부지
지금이 시장이 회복되는 시기에 대형 개발을 할 수 있게 될 프로젝트를 계획하거나 허가를 얻어놓기에 좋은 시기이다. 2009년까지는 기존 개발 프로젝트들의 남은 부분들이 진행되겠지만 2009년은 신규 개발 프로젝트를 위한 부지구매에도 아주 좋은 시기가 될 것이다. 행정부는 단기적으로 허가등에 아주 협조적으로 응할 것이며 부지 소유주와 파트너 형성도 이루기 수월할 것이고 자본력이 충분한 경우 부지구매도 좋을 것이다.

리테일
보통 주거용 개발과 그 성과 여부에 따라 진행되는 신규 리테일 공간에 대한 수요는 감소추세를 보이고 있다.

Big Box와 앵커 테넌트에 대한 우려가 특히 교외지역 신규 개발에 큰 제약이 되고 있다. 경기침체는 레스토랑과 소규모 리테일러들의 목을 조이고 있다. 리테일 판매는 2009년 말까지 줄어들 것으로 예상되며 소비자들은 엔터테인먼트, 전자제품, 의류등에 소비를 줄일 것으로 보인다. 주거용 부동산 시장의 회복이 리테일 분야의 관건이 될 것이다.

오피스
주거용 부동산 보다는 덜하지만 경기하락과 일부시장의 과잉건설이 오피스 시장의 하락을 주도하고 있다.

2009년은 수요감소와 자본시장의 어려움으로 개발이 극히 적을 것으로 보인다. 낙관적인 성장을 갖고 공간을 확보하였던 기업들은 과잉 공간을 시장에 써브리스로 내놓고 있다. 그린 빌딩 (Green Building)이 차지하는 폭이 넓어지게 될 것이고 편리함, 진입성, 리테일/ 호텔/ 주거용 부근 등을 제공하는 도심이나 교외의 Mixed-Use형에 있는 오피스 수요가 늘어나겠지만 경기침체로 테넌트들이 프리미엄을 지불하고까지는 들어오려 하지 않을 것이다.

리조트/ 호텔
Second Home과 Vacation Ownership에 대한 수요는 경기하락으로 줄어들 것이며 적어도 이 추세는 2009년 말까지 지속될 것이다. 장기적으로 볼때 데모그래픽은 이 분야 수요가 늘어날 것을 보여준다. 세계적인 경기 침체로 인하여 호텔의 투숙율은 낮아질 것이며 투숙료는 경쟁상태에 들어가게 될 것이다. 신규 건설의 경우 융자받기가 아주 어렵겠지만 일부 도심내 Mixed-Use 호텔들은 진행될 것이다.

다세대 임대용
교외 지역 다세대 임대용은 약간의 하락세를 경험하고 있지만 고용이나 리테일에 인접한 프로젝트들은 큰 문제가 없을 것으로 보인다.

현재 임대가 구매보다 우위에 있으며 Echo Boomer들이 대학을 졸업하는 경우 위치가 좋은 Lifestyle형 아파트들에 대한 수요가 늘어나게 될 것이다. 다세대 임대용 개발은 경기 침체와 높은 유가 등으로 영향을 받을 것이며 기존 임대용은 임대용으로 전환하는 'Busted Condo'나 Foreclosure 주택들과 경쟁을 하게 될 것이다. 고용센터와 서비스에 가까운 위치가 가장 좋은 결과를 얻게 될 것이다.

결론
앞으로 2년간은 판매자와 건설업자에게 아주 어려운 기간이 될 것이지만 시간과 자본을 갖고 있는 구매자들에게는 좋은 기회가 될 것이다. 하지만 시장과 위치에 따라서는 개발할 기회는 충분히 있을 것이다.

소위 Niche 마켓으로 불리우는 이 시장은 충분히 써브되지 않은 소비자 부분이나 충분한 재고에도 불구하고 충족시켜 줄 수 없는 소비자의 욕구를 말하는 것이다. 이와같은 시장을 인지하는 사람은 시장의 상황에 관계없이 번창 할 것이다. 그렇지 못한사람들은 인내심을 갖고 최선을 다해 이 시장에서 생존한 후 미래의 번창을 다시 기다려야 할 것이다.